3단계 스트레스 DSR, 7월 1일부터 이렇게 달라집니다! (주택담보대출, 신용대출 영향은?)
서론: 가계부채 관리의 핵심, 3단계 스트레스 DSR 시행
금융당국이 가계부채의 건전한 관리를 위해 오는 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR을 본격적으로 시행합니다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 이용자가 겪을 수 있는 금리 상승 위험을 미리 반영하여 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 이번 3단계 시행은 주택담보대출과 신용대출 등 개인의 대출 가능 금액에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 대출을 계획 중이거나 이미 대출을 이용 중인 분들을 위해, 이번 변화가 대출 상품에 어떤 변화를 가져오는지, 그리고 어떻게 대비해야 할지 자세히 알아보겠습니다.
스트레스 DSR이란? 핵심 개념과 단계별 적용
DSR(총부채원리금상환비율)과 스트레스 DSR 이해
DSR(총부채원리금상환비율)은 차주(대출자)의 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비중을 나타내는 지표입니다. 이 지표를 통해 소득 대비 갚아야 할 빚의 부담이 어느 정도인지 파악할 수 있습니다. 반면, 스트레스 DSR은 여기에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 더하여 대출 한도를 산출하는 제도입니다. 실제 대출 금리 자체에는 영향을 주지 않지만, 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영해 대출 한도를 보수적으로 산정함으로써, 차주의 상환 부담을 줄이고 금융 시스템의 안정성을 높이는 데 그 목적이 있습니다.
3단계 스트레스 DSR, 단계별 시행 현황 및 주요 변화
스트레스 DSR은 금융시장 상황을 고려하여 단계적으로 적용 대상을 확대해왔습니다. 이번 7월 1일부터 시행되는 3단계는 기존 단계보다 적용 범위와 스트레스 금리 수준이 더욱 강화됩니다.
| 구분 | 1단계 (2024년 2월) | 2단계 (2024년 8월) | 3단계 (2025년 7월 1일) |
|---|---|---|---|
| 적용대상 | |||
| 은행권 | 주택담보대출 | 주택담보대출 + 신용대출 | 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 |
| 2금융권 | - | 주택담보대출 | 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출 |
| 스트레스(ST) 금리 | 0.38% | 0.75% (은행 수도권 주담대 1.20%) | 1.50% (지방 주담대 0.75% 연말까지 유예) |
3단계에서는 모든 금융 업권의 DSR 적용 대상 가계대출에 스트레스 DSR이 적용됩니다. 특히, 스트레스 금리가 1.50%로 대폭 상향 조정되며, 지방 주택담보대출의 경우 연말까지 0.75%가 유예 적용되어 지역별 형평성을 고려했습니다.
7월 1일 3단계 스트레스 DSR 시행: 대출 한도 변화 시뮬레이션
스트레스 DSR 3단계 시행이 대출 한도에 어떤 구체적인 영향을 미치는지, 소득 수준별 주택담보대출과 신용대출 사례를 통해 살펴보겠습니다.
소득 1억 원 차주의 주택담보대출 한도 변화 (수도권 vs 지방)
연 소득 1억 원 차주의 경우, 수도권 주택담보대출 한도가 3단계에서 약 3~5% 감소하는 것을 확인할 수 있습니다. 반면, 지방 주택담보대출은 연말까지 유예가 적용되어 한도 변화가 없습니다.
| 지역 | 금리유형 | 미적용 | 2단계 | 3단계 |
|---|---|---|---|---|
| 수도권 | 변동형 | 6.82 | 5.94 | 5.74 (약 3% 감소) |
| 혼합형(5년) | 6.27 | 5.94 (약 5% 감소) | ||
| 주기형(5년) | 6.53 | 6.35 (약 3% 감소) | ||
| 지방 (적용 유예 0.75%) |
변동형 | 6.24 | 6.24 | |
| 혼합형 | 6.46 | 6.46 | ||
| 주기형 | 6.64 | 6.64 |
소득 5천만 원 차주의 주택담보대출 한도 변화 (수도권 vs 지방)
소득 5천만 원 차주 역시 수도권 주택담보대출 한도가 3단계에서 감소하는 경향을 보입니다. 이는 대출을 계획하는 모든 소득 구간의 차주에게 적용되는 변화임을 시사합니다.
| 지역 | 금리유형 | 미적용 | 2단계 | 3단계 |
|---|---|---|---|---|
| 수도권 | 변동형 | 3.41 | 2.97 | 2.87 (약 3% 감소) |
| 혼합형(5년) | 3.13 | 2.97 (약 5% 감소) | ||
| 주기형(5년) | 3.27 | 3.18 (약 3% 감소) | ||
| 지방 (적용 유예 0.75%) |
변동형 | 3.12 | 3.12 | |
| 혼합형 | 3.23 | 3.23 | ||
| 주기형 | 3.32 | 3.32 |
소득 1억 원 차주의 신용대출 한도 변화
신용대출 또한 3단계 스트레스 DSR 시행으로 대출 한도가 소폭 감소하는 경향을 보입니다. 특히, 변동형 및 만기 3년 고정형 대출에서 한도 감소 폭이 상대적으로 크게 나타납니다.
| 구분 | 미적용 | 2단계 | 3단계 |
|---|---|---|---|
| 변동형 / 만기 3년 고정형 (ST금리 100% 적용) | 1.6 | 1.52 | 1.48 (약 3% 감소) |
| 만기 3~5년 고정형 (ST금리 60% 적용) | 1.54 | 1.51 (약 2% 감소) |
고정금리 대출 유도 및 유예 적용 대상 상세 안내
금융당국은 시장의 예측 가능성을 높이고 차주의 안정적인 상환을 돕기 위해 순수 고정금리 대출의 취급 확대를 유도하고 있습니다. 이를 위해 혼합형 및 주기형 주택담보대출에 대한 스트레스 금리 적용 비율을 상향 조정하여 변동금리 대출의 위험을 줄이고 고정금리 대출을 장려하는 방향으로 정책을 운영하고 있습니다.
또한, 급격한 제도 변화로 인한 혼란을 최소화하기 위해 일부 대출에 대해서는 유예 조치를 적용합니다. 2024년 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출에 대해서는 종전 규정(2단계)을 적용하여 차주들의 부담을 완화하고 있습니다. 이는 이미 진행 중인 거래나 계획된 대출에 대한 소급 적용의 문제를 해결하려는 금융당국의 배려입니다.
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